法律研学 | 浅析未成年人名下房产交易的风险（二）

在中国传统观念中，孩子既是家庭维系的纽带，也是父母情感的寄托。因此在实践中，或是出于巩固家庭关系的考量，或是作为孩子未来成长的投资，常常有父母购置房产后，早早地将其放在未成年子女名下。然而有时意外也会不期而至，因为各种各样的理由，父母可能又不得不将这套未成年子女名下的房产处置变现。但是未成年人名下房产交易与普通房产交易不尽相同，其中暗藏着一定的风险，若不注意，甚至可能会蒙受巨大的损失。本文将通过案例，以购房者视角，浅析未成年人名下房产交易的风险。

购买未成年人名下房产

需确定监护人处置房产是为了未成年人的切身利益

普通房产交易中，出卖人可以是基于各种原因出售房产。或是进行房产置换，经济条件改善后为了生活空间更加宽敞舒适，将原来的功能型住房出卖置换成更大的改善型住房；或是为了经营投资，将闲置的房产出卖换取资金去扩大经营；又或是迫不得已，只能出卖房产去偿还债务或者其他应急所需，总之只要没有触犯法律，出卖人的卖房理由并不会受到限制。但若是监护人出卖未成年人名下的房产则完全不同，卖房的理由有且只能有一种，那就是为了维护未成年人的利益。《民法典》第三十五条已明确规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”

那么什么理由才能叫做为了未成年人的利益呢？例如为了负担子女国际学校、私立学校等高额的教育费用而卖房；为了治疗子女严重疾病，支付巨额医药费而卖房；生活严重困难，为了维持子女日常生活而卖房等等。简而言之，就是要确保卖房的款项只能用在未成年人身上。

这就会延伸出另一个问题，作为购房者，如何能确定监护人出卖未成年人名下房产是为了未成年人利益呢？购房者自然没有能力去监督卖房者得到购房款后到底做什么用途，那么只凭卖房者口头承诺就会用吗，如果是书面保证又有没有效呢？好在对这一块，法律法规给予了购房者一定的保障。《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条规定：“ 监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料;因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。” 《不动产登记规程》中4.8.2.1亦规定：“ 处分被监护人不动产申请登记的，应由全部监护人共同申请，还应出具监护人为被监护人利益而处分不动产的书面保证。”由此可见，法律上购房者获得了卖房者提供的为被监护人利益的书面保证，即可初步认定购房者为善意的交易相对方。当然若有其他证据证明购房者存在与监护人恶意串通损害未成年人利益的情况，则需另行讨论。例如购房者是以显著低于市场行情的价格购房，或者有聊天记录等证据显示购房者存在恶意串通的行为，那么即使有卖房者提供的为被监护人利益的书面保证，亦可能不能认定为善意交易相对人。

案例：余某与叶某、陈某房屋买卖合同纠纷

陈建某、叶某为夫妻关系，分别为陈某的父母。陈某出生于2007年5月11日，现系未成年人。2011年4月11日，陈建某、叶某、陈某作为卖方即甲方，余某作为买方即乙方，双方签订了一份《房产预约买卖协议书》即《协议书》，《协议书》约定陈建某、叶某、陈某将坐落于后溪镇碧溪花园X号楼X梯X室的房屋（下称涉案房产）卖给余某，总价390000元，并约定了房屋建筑面积、用途、逾期交房违约金、房屋交付使用期限、买方支付定金及其余购房款的期间和金额等内容。协议书的第六条约定，卖方应于开发商交房后三日内将房产交付给买方使用；第十四条约定，若买方不能按期向卖方支付售房款或卖方不能按期向买方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述房款的0.05%作为违约金。

签订《协议书》之后，余某陆续向卖方支付了370000元人民币，陈建某于2011年4月23日向余某出具收条对此予以确认，叶某、陈某也当庭确认已收到余某支付的该370000元款项。2011年4月23日，陈建某、叶某至厦门市公证处共同签署一份《声明书》，并于当天进行了公证，厦门市公证处出具的相应《公证书》字号为（2011）厦证经字第5803号。陈建某、叶某在该《声明书》中载明，双方欲将涉案房产出售，鉴于产权共有人陈某未成年，为保护陈某合法权益不受侵害，特以监护人身份声明如下：“一、上述房产的全部购房出资均由我们夫妇支付，出售该房产的目的在于提高家庭资金利用率，增加家庭收入；我们将妥善管理售房所得款项，并将其用于改善家庭生活条件，提高我们抚养教育子女的水平。二、我们二人的收入足以确保履行对陈某的法定抚养义务，将该房产出售不影响我们抚养教育子女的能力。三、保证出售该房产的行为不会损害未成年人陈某的任何合法利益。”2018年3月23日，《厦门日报》刊登了厦门市集美区后溪镇人民政府发布的涉案房产所在的碧溪花园安置房交房公告。交房公告发布后，买卖双方对去物业拿钥匙等合同继续履行事宜进行了磋商,但未达成一致。

余某向法院提出诉讼请求：1.判令陈建某、叶某、陈某立即将坐落于厦门市集美区后溪镇碧溪花园X号楼X梯X室房屋（总价39万元）向余某交付使用；2.判令陈建某、叶某、陈某共同向余某支付逾期交房违约金人民币7215元（以370000元为基础，按每日0.05%的标准，自2018年3月30日起计至向余某实际交付房屋之日止。暂计至2018年5月8日为7215元）；3.本案全部诉讼费用由陈建某、叶某、陈某承担。

法律分析

叶某、陈建某作为陈某的法定代理人、监护人，有权代理其民事活动。而依照《中华人民共和国公证法》第三十六条规定：“经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻该项公证的除外。”本案经公证的《声明书》中，陈建某、叶某已明确将妥善管理出售涉案房产所得款项，并将其用于改善家庭生活条件，提高抚养教育子女的水平。可见2011年陈建某、叶某出售涉案房产的行为并不属于监护人不为被监护人陈某利益而擅自处分，不是违反 “监护人应当履行监护职责，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”的情形。本案《协议书》出于买卖双方真实意思表示签订，不违反法律法规的强制性规定，依法应认定为有效，合同双方均应依合同约定充分履行各自的合同义务。

法院判决

一、陈建某、叶某、陈某应于本判决生效之日起十日内将厦门市集美区后溪镇碧溪花园X号楼X梯X室房屋向余某交付使用。

二、陈建某、叶某、陈某应于本判决生效之日起十日内支付余某逾期交房违约金（违约金以370000元为基数，按日0.05%计算，自2018年4月13日起计算至本判决确定的交付使用之日止）。

三、驳回余某其他诉讼请求。