法律研学 | 浅析未成年人名下房产交易的风险（三）

在中国传统观念中，孩子既是家庭维系的纽带，也是父母情感的寄托。因此在实践中，或是出于巩固家庭关系的考量，或是作为孩子未来成长的投资，常常有父母购置房产后，早早地将其放在未成年子女名下。然而有时意外也会不期而至，因为各种各样的理由，父母可能又不得不将这套未成年子女名下的房产处置变现。但是未成年人名下房产交易与普通房产交易不尽相同，其中暗藏着一定的风险，若不注意，甚至可能会蒙受巨大的损失。本文将以购房者视角，浅析如何降低未成年人名下房产交易的风险。

一、购房者可要求出卖人处分未成年子女房产时办理相关公证

公证在未成年人房产交易中可能不是必要的一步，但绝对是笔者非常推荐的一步。而原因则主要基于以下几个方面。

首先，公证具有较强的专业性。未成年人房产处分的相关公证在现今已经较为常见，也就是说公证人员在处理这方面事务时较普通购房者会有更充足的实务经验与专业知识。在前文中已经介绍过几种未成年人名下房产交易的风险，例如交易时未经过全部监护人同意、无法证明处分房产是为了未成年人利益均可能认定为出卖人无权处分而对购房者造成重大损失。普通购房者很可能即使知道风险点在哪，也不知道应该如何去降低这种风险。但专业的公证员会知道需要让出卖人提供哪些材料从而最大程度上降低交易中隐藏的风险。比如公证员会让出卖人提供监护人与被监护人的身份证、户口簿、监护关系证明（如出生医学证明、户口簿体现的亲属关系等），从而证明出卖人确为未成年人的监护人，且为所有监护人；提供不动产权属证书（房产证），证明交易的不动产确为未成年人个人名下及是否存在抵押等限制；为被监护人利益的相关证明材料（如入学通知书、医疗诊断书等），证明卖房款的实际用途与书面承诺的一致；出卖人名下其他居住房产证明，证明出卖未成年名下房产不会对未成年人居住生活造成影响；及可能需要的一些其他证明材料。因此，有公证人员参与的话，购房者能够极大程度地节省心力，并最大程度地降低自身风险。

其次，公证的材料在司法中具有很高的证明力度。《民事诉讼法》第七十二条规定：“经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。” 《公证法》第三十六条规定：“经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻该项公证的除外。”因此，公证认定的法律事实很难被推翻。而且通过公证也能将保存在出卖人手中的，购房者比较难获得的一些证据材料更好地保存下来。例如上文中提到的关于监护人与被监护人的身份信息及监护关系材料、为被监护人利益的相关证明材料等，原件都保留在出卖人手中，如果不通过公证，出卖人一般只需要向不动产登记机关提交，购房者即使能够取得，也仅能取得复印件。如果出卖人出现反复，以无权处分为由向法院起诉让购房者返还房屋，则上述证据购房者均需要向法院提供以证明自己为善意交易相对方，而经公证的证据材料要比普通复印件的证明力度高出很多，进而案件胜诉的概率也将大大提高。

二、购房者可以要求出卖人提供购买该房屋的支付凭证

需要说明的是该项并不是出卖人必须要提供的材料。之所以建议购房者有该要求，是为了查看这套未成年人名下的房屋是否是父母用夫妻共同财产购买的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》第十五条规定：“父母双方以法定代理人身份处分用夫妻共同财产购买并登记在未成年子女名下的房屋后，又以违反民法典第三十五条规定损害未成年子女利益为由向相对人主张该民事法律行为无效的，人民法院不予支持。”在实践中，虽然可能大部分未成年子女名下的房产都是父母购买的，但仍不排除有其他情形，比如通过隔代长辈继承或者赠与。这种情况下若是产生诉讼，法院将会更注重审查父母处分未成年人名下房产是否是为了未成年人利益，以防父母利用监护人身份挪用卖房款项。而如果未成年人名下房产本身就是父母用夫妻共同财产购买的，卖房又经过了父母双方监护人的同意，那么法律将更倾向于保护善意交易相对人的信赖利益，防止监护人滥用保护未成年人利益的规定谋取不正当利益。

因此，购房者如果能够获得出卖人作为监护人自己购买房屋的支付凭证，可以为自己在将来有可能发生的诉讼纠纷中多一份保障。