法律研学 | 浅析未成年人名下房产交易的风险（一）

在中国传统观念中，孩子既是家庭维系的纽带，也是父母情感的寄托。因此在实践中，或是出于巩固家庭关系的考量，或是作为孩子未来成长的投资，常常有父母购置房产后，早早地将其放在未成年子女名下。然而有时意外也会不期而至，因为各种各样的理由，父母可能又不得不将这套未成年子女名下的房产处置变现。但是未成年人名下房产交易与普通房产交易不尽相同，其中暗藏着一定的风险，若不注意，甚至可能会蒙受巨大的损失。本文将通过案例，以购房者视角，浅析未成年人名下房产交易的风险。

购买未成年人名下房产 需明确交易对象

未成年人无法独立进行房产交易。根据民法典，不满十八周岁的自然人为未成年人，其中不满八周岁的为无民事行为能力人，八周岁以上不满十八周岁的为限制民事行为能力人。（十六周岁以上的不满十八周岁的，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人，不在本文讨论的未成年人范围内）无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事法律行为，限制民事行为能力人实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。但像出售房产这样价值巨大的商品的行为显然既不属于纯获利益，其中复杂的交易流程与价值判断也与未成年人的年龄、智力并不适应。而且在《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条第一款也明确规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。”因此购买未成年人名下房产，未成年人本人并非交易对象。

上文得出的结论，绝大部分人凭借朴素的价值观都能得出，毕竟没有谁会心大到直接找小孩买房，即使房产是登记在小孩名下。但找小孩的监护人买房就没有风险了吗？在实践中存在许多父母一方出售孩子名下房产的情况，当购房者询问对方配偶为什么不出面且是否同意时，可能对方一句“他/她当然也同意，就是比较忙，我一个人处理就行了”就敷衍过去。如果购房者没有坚持要求对方配偶共同完成交易，而是选择草草签订合同，交付定金，则容易一脚踏入陷阱。《不动产登记规程》中4.8.2.1明确规定：“处分被监护人不动产申请登记的，应由全部监护人共同申请。”由此可知，父亲或者母亲一方是不能单独出卖孩子名下房产的，如单方出售则属于无权处分。购房者在此情况下签订购房合同，即使实际入住到房子里，也无法办理不动产登记，将来也有极大可能房子被追回。至于已交付的定金，虽然法律支持返还，但想讨要回来又是一个劳心劳力的漫长过程。

甚至“父母”两人有时也未必代表“全部监护人”，实践中存在更复杂的情形。感情不是一成不变，婚姻也并非牢不可破，不论人们对此抱着什么样的态度，不可否认的是离婚率正在逐年提高。而离婚则会导致家庭结构变动，进一步则可能对“监护人”的构成产生影响。首先需要明确的是，离婚并不会剥夺父母一方的监护权。虽然不论是协议离婚还是判决离婚，孩子只会跟随父母一方生活，但这只表明孩子抚养权的归属，并不代表父母不与孩子生活的一方丧失对孩子的监护权。因此即使父母离婚，二人仍然是孩子的法定监护人。而若父母各自再婚，他们的新伴侣会是孩子的监护人吗？《民法典》第一千零七十二条规定：“继父或者继母和受其抚养教育的继子女间的权利义务，适用本法关于父母子女关系的规定。”由此可知，是否为监护人关键看父母再婚的新伴侣与孩子有没有形成抚养教育关系。参与孩子抚养教育的继父或者继母，亦是孩子的监护人。这种情况下，出售孩子名下房产需要经过生父、生母及与参与孩子抚养教育的继父或者继母三方一致同意。

除上文所述，仍有一些认定监护人的特殊情形，因不常见，便不在本文中论述。

案例：陆甲诉陶某、唐某返还原物纠纷一案

周某系陆甲的父亲。2010年11月7日，原杭州市某某区人民法院作出民事判决：周某与陆甲母亲陆乙离婚，陆甲由周某直接抚养。2016年9月7日，原某某区人民法院作出民事判决书，认定陆甲就读于某某市某初级中学，周某、陆乙均居住在杭州市某某区某街道，后判决陆甲变更为由母亲陆乙抚养。

2013年6月26日，周某（出卖方、甲方）与陶某（买受方、乙方）签订《二手房买卖协议》，约定：乙方购买甲方拥有的坐位于杭州市某某区（原某某区）某小区4幢2单元802室房屋，总价950000元；由于该房产产权是周某和陆甲所有，陆甲现龄未满18周岁，不具备民事责任，房屋产权过户需要等陆甲年满18周岁后，于2020年3月10日之前房屋所有产权过户给乙方，在2013年6月26日至2020年3月10日期间甲方将该房无偿交由乙方使用，乙方有权出租或使用，甲方无权干涉；房产证三证交由乙方保管（甲方不得重新办理房屋三证，如有行为视为违约）；本协议签定之日，乙方向甲方分三期支付全款，第一期2013年6月26日一次性支付600000元，第二期2014年2月1日之前支付100000元，第三期为房屋产权过户当天支付250000；乙方应在2020年3月10日之前向房屋权属登记机关申请办理房屋权属转移登记手续，甲方应当无条件配合，如因甲方原因造成乙方不能在2020年3月10日之前取得房屋权属证书的，视为甲方违约，乙方有权退房。

2013年8月15日，上述房屋产权登记为陆甲、周某共同共有，权利性质为农居公，建筑面积115.24平方米。另外，陶某、唐某系夫妻关系，二人述称签订二手房买卖协议后已分期支付800000元，均为现金支付。周某交付案涉房屋时系毛坯房，陶某、唐某自行装修后使用至今。

2022年11月9日，陆甲对陶某、唐某提起诉讼，诉讼请求为要求陶某、唐某腾空位于杭州市某某区（原某某区）某小区某幢某单元某室房屋并恢复原状。

法律分析

首先，根据《不动产登记规程》4.8.2.1，处置未成年名下的房产，需要经过全部监护人同意。本案中，签订案涉《二手房买卖协议》时，陆甲仅十周岁，系未成年人，周某作为房屋共有人、陆甲的法定监护人，以自己的名义直接处分其与陆甲共有的房产。案涉房屋来源系拆迁安置，涉及陆甲的经济利益、居住利益，周某未经陆甲母亲陆乙同意处分了陆甲的房产，再结合陆甲抚养关系变更等情形，可以认为周某的财产处分行为，侵害了陆甲的合法财产权益。周某处分陆甲房产的行为构成无权处分。

其次，根据《民法典》第三百一十一条规定，无权处分人将不动产转让给受让人，受让人取得该不动产的所有权必须同时具备三个条件：一是受让人善意购买，二是受让人支付合理对价，三是受让人已经办理产权登记手续。根据查明事实，案涉房屋尚未变更登记到陶某、唐某名下，不符合法律规定不动产善意取得必须具备已经办理产权登记手续的条件，因此陶某、唐某并未取得案涉房屋的所有权。

最后，关于双方利益平衡问题。陶某、唐某辩称“应优先保护交易安全，而未成年人即使权利受损可向监护人追偿”，对此，第一，“被监护人利益最大化”在父母处分未成年人财产的情境中表现为“未成年人利益最大化”。在案涉交易法律关系中，陆甲始终处于被动的弱势地位，虽然被处分的是其所有的财产，但却是父亲周某独立的意思表示；而陶某、唐某在市场交易中是具有完全行为能力的独立个体，其交易行为是本人的真实意思表示，因此在涉及未成年人财产交易时，陶某、唐某应承担更加审慎的注意义务，防止不必要的风险。从交易过程来看，陶某作为买受人明知案涉房屋系陆甲及其父亲周某共同共有，仍选择继续交易，并约定房屋产权过户需要等陆甲年满18周岁后，即陶某明知案涉房产可能存在不能过户的风险。第二，从救济目的实现的难易度考量，相较交易第三人，未成年人依旧处于弱势地位。若要求陆甲再行向父亲周某主张权利，从未成年人保存证据的能力、成年后的举证能力、当前的社会条件、家庭关系维护等方面考虑，均难以实现。而对陶某、唐某而言，若因陆甲拒绝履行案涉房屋买卖协议，造成陶某、唐某无法取得房屋所有权，二人可向卖方周某主张违约责任得到救济，即使丧失交易机会，也可通过其他途径实现经济目的。

综上所述，周某以自己的名义直接处分其与陆甲共有的房产，侵害了陆甲的合法财产权益，对陆甲不发生法律效力。对于陆甲而言，陶某、唐某居住使用案涉房屋的行为没有法律依据，二人占有居住房屋的行为侵害了原告的房屋所有权。

法院判决

陶某、唐某于判决生效之日起四十五日内将位于杭州市某某区房屋腾空并恢复原状。