法律研学 | 解析金融机构“善意取得”抵押权的裁判规则与风险

同样是办理抵押贷款，为何有的银行能顺利实现抵押权，有的却"钱房两空"？笔者近期代理的两起金融借款合同纠纷案件，银行均因贷前审查环节的"细微疏漏"——未核实婚姻状况、未实地核查抵押物——被法院认定构成重大过失，最终丧失抵押权。司法实践中，"善意取得"制度正从金融机构的"免责盾牌"转变为"义务标尺"。本文结合（2024）苏01民终10535号等典型案例，拆解法院审查逻辑，并提供可落地的9条合规操作指引，助您筑牢信贷风控防线。

一、善意取得抵押权的法律依据与司法趋势

善意取得制度是物权领域的重要制度，其核心价值在于平衡动产物权的静态安全与交易的动态安全。《中华人民共和国民法典》第三百一十一条作为善意取得制度的核心条款，明确了动产与不动产的善意取得规则，抵押权作为典型的他物权，其权利设立与变动模式契合善意取得制度的适用逻辑。

【司法观察】善意取得认定标准正在"收紧"

梳理近三年的裁判文书可见，法院对金融机构"善意"的认定呈现“三升一降”趋势：

•  审查标准升级：从"形式审查"转向"实质审查"

•  注意义务升级：从"普通人标准"转向"专业机构标准"

•  证据要求升级：从"书面材料齐全"转向"核查过程留痕"

•  容错空间下降：对"不知情"的抗辩采纳率显著降低

这意味着，金融机构不能再以"借款人提供虚假材料"为由主张免责，审查义务的履行过程本身，成为认定善意的核心依据。

金融信贷业务中不动产抵押的实操场景，抵押权善意取得的构成需满足三个核心要件：

（一）受让人（金融机构）为善意

"善意"是抵押权善意取得的主观核心要件，司法实践中对"善意"的认定采用"不知且无重大过失"的双重标准。所谓"不知"，是指金融机构在设立抵押权时，对抵押人系无处分权人这一事实并不知晓。而"无重大过失"则是对金融机构审查义务的客观要求，即金融机构已履行了合理审慎的审查义务，仍未发现抵押人的无权处分情形。

（二）已支付合理对价

抵押权的设立与不动产所有权转让不同，其并非基于财产的交易转让行为，而是依附于金融机构与借款人之间的借贷法律关系，因此"合理对价"的认定需结合信贷业务的特性进行调整，司法实践中普遍将"金融机构已按合同约定发放贷款"作为对价支付的核心判断标准。

（三）已完成登记

不动产抵押权的设立以登记为生效要件，这是《民法典》物权编的明确规定，也是抵押权善意取得的形式要件。根据《民法典》第四百零二条，"以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。"

二、司法案例：法院认定银行具有重大过失，不构成"善意取得"

在司法实践的裁判中，法院对民事法律关系中"善意"要件的认定始终秉持严格标准，而对于专业金融机构这一特殊主体，其"善意"的认定门槛更因主体的专业性特征被进一步抬高，审查义务的要求显著高于普通民事主体。

案例一：一张伪造离婚证，为何让银行丧失千万抵押权？

【案情速写】

案号：（2024）苏01民终10535号

争议焦点：银行能否善意取得夫妻共同财产抵押权

银行"踩雷"点：未识别伪造离婚证，未核查实际居住痕迹

裁判结果：不构成善意取得，抵押权无效

【法院核心裁判要旨】

"银行上门核验照片显示房屋存在成年女性共同居住痕迹，却未进一步核查婚姻状况...未尽到专业金融机构的审慎注意义务。"

【案情详解】

江苏省南京市中级人民法院审判的（2024）苏01民终10535号案件中，借款人在申请贷款时提交了伪造的离婚证、离婚协议及户口簿，同时银行对抵押物进行了现场调查，且经中国人民银行征信系统核查，征信报告中显示借款人的婚姻状况亦为离婚。

法院认为，涉及不动产的抵押担保与一般的抵押担保不同，不动产的权属往往较为复杂，可能涉及拆迁安置或夫妻共同财产等多种情形，实际权利人与不动产登记簿上载明的主体不一致的情况亦不罕见，银行作为专业的金融机构,应当充分认识到房屋可能存在其他权利人的潜在风险。《中华人民共和国商业银行法》等亦要求商业银行对抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。

本案中，两处房屋均为夫妻共同财产，尽管借款人自认其提交了伪造的虚假材料，但银行上门核验时所拍摄的照片中可以明显看出房屋内存在成年女性共同居住的痕迹,银行却仍未对借款人的婚姻状况及案涉房屋的权属情况等进行进一步的核查，故银行不构成善意取得，不能依据善意取得的法律规定取得两套案涉房屋的抵押权。

案例二：未核实抵押物实际状况，法院认定银行构成重大过失

【案情速写】

争议焦点：银行是否对案涉房屋享有抵押权

银行"踩雷"点：被借款人带至错误地址核查，未发现实际居住人

裁判结果：存在重大过失，抵押权不属于善意取得

【案情详解】

笔者办理的另一起案件中，房屋原所有权人甲多年前将案涉房屋卖给乙，双方签订房屋买卖合同并交付于乙使用至今，但房屋特殊情况原所有权人甲并未将该房屋过户至乙名下。后房屋原所有人甲在买方乙不知情的情况下，将该房屋转让给丙并办理过户登记手续。借款人丙以该房屋为抵押，向银行申请贷款。银行经办人员核实抵押物现场时，由借款人丙带至与产权登记不一致的房屋所在地进行核查，致使未能发现案涉房屋早已存在实际居住人。

法院认为，商业银行在办理抵押贷款时，理应依据《中华人民共和国商业银行法》第三十六条"商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查"之规定，应审慎核查借款人丙提供的材料，尤其是设立抵押的房屋是否存在财产争议应当是进行抵押权登记时予以审查的重要事项。

基于此，银行应对案涉房屋进行全面的勘验核查，如上门测量、拍照、评估等方式以保证抵押财产的真实性以保证抵押权的实现。在案涉房屋无清晰的楼栋单元标记的情况下，法院认为，银行应当采取与社区居委会共同确认等方式对房屋坐落进行确认。而银行贷款业务经办人员仅是依程序与借款人丙进入房屋进行拍摄，并未发现买方乙早已居住在案涉房屋的事实。银行贷款业务经办人员上门所拍摄的照片明显与案涉房屋状况不符，亦未举证证明已尽到合理、审慎的注意义务对案涉房屋进行了审慎调查，存在重大过失，故银行取得的抵押权不属于善意取得。

三、信贷风控合规清单：9步构建"善意取得"完整证据链

抵押类贷款作为商业银行信贷业务的重要组成部分，其资产质量直接关系到银行的经营安全与金融市场的稳定。商业银行必须建立覆盖贷前尽调、贷中操作、贷后管理的全流程风险防控体系，通过实质性审查、程序性合规与证据保全的层层把控，将抵押类贷款风险降至可控范围。

阶段一：贷前尽调——把"风险"挡在门外

动作1：

实地勘查"三必拍"

•  必拍抵押物门牌号与产权地址对照

•  必拍房屋内部居住状态（查看是否有他人生活痕迹）

•  必拍勘查人员与抵押物同框（时间水印相机）

动作2：

婚姻状况"双核查"

•  书面材料核查：结婚证/离婚证/单身声明

•  权威机关核查：民政局婚姻登记信息查询（留存查询回执）

动作3：

权属状态"穿透查"

•  不动产登记中心现场查询抵押、查封、预告登记情况

•  关注"隐性共有人"：夫妻共同财产、家庭共有财产、继承未分割财产

阶段二：贷中操作——让"程序"证明善意

动作4

面签面核"全留痕"

•  人脸识别+身份证联网核查

•  签署过程录像（清晰显示合同条款、签署人面部、签署动作）

•  共有人分别签署《同意抵押声明》

动作5：

价值评估"避嫌制"

•  建立评估机构白名单，实行轮换制

•  评估报告需附现场勘查照片及GPS定位

动作6：

抵押登记"前置审"

•  登记前复核：权利人、担保范围、期限是否与合同一致

•  铁律：先登记，后放款

阶段三：贷后管理——用"档案"应对诉讼

动作7：

一户一档"标准化"

•  电子档案+纸质档案双轨制

•  档案目录清单化，确保"每项动作必有痕"

动作8：

定期回访"动态管"

•  高风险抵押物每季度现场核查

•  制作《抵押物状态核查记录》，抵押人签字确认

动作9：

涉诉应对"证据包"

•  提前整理"善意取得"专项证据册

•  重点呈现：尽调过程、核查动作、注意义务履行情况

四、结语

当"善意取得"从"权利"变为"义务"，金融机构的风控逻辑必须随之升级。本文两起案件的败诉教训表明：法院审查的不是"结果是否出错"，而是"过程是否尽职"。在信贷业务中，"做了"不等于"做到位"，"有材料"不等于"已核实"。建议金融机构立即开展专项自查：

（1）信贷流程是否留存"过程性证据"？

（2）实地勘查是否有影像佐证？

（3）婚姻状况是否经权威渠道核实？

（4）抵押登记是否严格执行"先登记后放款"？

风控无小事，尽职即善意。